（不動産業者様、開発事業者様向け記事） 土地利用における都市計画法等の規制や開発行為に関する照会について

◆売買等で取得した土地を建物の建築や工作物の建設などに利用する場合の都市計画法等の規制や開発行為について、不動産業者様や開発事業者様などからの電話や窓口での照会が大変多くなっています。迅速・確実な対応によるサービス向上のために、以下のとおり規制や開発行為のポイントを掲載するとともに市への照会の手順を定めましたので、それらを確認の上で照会をお願いします。

◆原則、照会は建設課代表アドレスへのメールでお願いします。また、やむを得ず窓口に来られる場合は、必ず事前に電話でアポイントメントをお願いします。

◆特に、妙高高原地域、妙高地域の照会が多くなっています。以下の地名の照会の際はご注意ください。

・妙高高原地域:杉野沢、関川、田口、毛祝坂、田切、二俣、赤倉など

・妙高地域:関山など

1．都市計画法等による規制や開発行為のポイント

◆当市は新井地域、妙高高原地域、妙高地域の3つの地域に分かれており、都市計画法等の規制や開発行為の取り扱いの概要は次のとおりです。各規制がかかる区域については市ホームページの「e-みょうこうマップ」で確認することができます。

■都市計画区域

・当市の都市計画区域は、新井地域の南部地区、妙高地域の斑尾地区、妙高高原地域の山岳地区を除くほぼすべての居住可能地域が都市計画区域になっています。

■市街化区域、市街化調整区域

・当市の都市計画区域は、すべて市街化区域、市街化調整区域の設定がない「非線引き都市計画区域」です。

■用途地域

・当市の都市計画区域における用途地域は、「新井地域の市街地」にのみ設定されており、新井地域のそれ以外の区域、妙高高原地域、妙高地域は「無指定地域（白地地域）」となります。

■国立公園、風致地区

・妙高高原地域と妙高地域の一部は国立公園に含まれ、「自然公園法による規制」がかかります。

・妙高高原地域の一部は風致地区に含まれ、当市の「風致地区条例による規制」がかかります。

・規制行為を行う際は、事前協議や許可申請等が必要になります。

■建築物等の形態制限

・上記の規制による建築物等の形態制限は次のファイルを確認してください。

(1)建築物等の形態制限 (PDF 122KB)

(2)用途地域の建物の形態制限 (PDF 112KB)

■開発行為

・都市計画法上の開発行為の許可が必要となる規模は、「都市計画区域内は3，000㎡以上、都市計画区域外は1ha以上」となります。「令和8年4月1日以降、都市計画区域内の指定された区域では1，000㎡以上」となります。

・開発行為の許可が必要となる場合は、その申請前に市と「事前協議」を行う必要があります。「令和8年4月1日以降、事前協議の範囲が拡大」され、都市計画区域の内外に関わらず3，000㎡以上（都市計画区域内の指定された区域では1，000㎡以上）の規模の土地や敷地の区画形質の変更や建築物の新築等については、開発行為の許可が必要でない場合であっても「開発行為等」として市と事前協議が必要となります。

■盛土規制法

・市全域が盛土規制法の規制区域であり、新井地域の都市計画用途地域と妙高地域の斑尾地区が「宅地造成等工事規制区域」、それ以外が「特定盛土等規制区域」になります。

■景観に関する規制

・市全域が「新潟県景観条例」による規制対象になっています。

2．市への照会の手順

（1）市ホームページ等による情報収集

◆電話や窓口での照会の前に、市ホームページでの情報収集をお願いします。市ホームページでは以下の情報を確認することができます。

■地図情報サービス（e-みょうこうマップ）

■各種記事

・開発許可制度/docs/kaihatsu.html

・開発行為等の規制を強化する条例の制定について/docs/75230.html

・妙高市風致地区に関すること/docs/58772.html

・新潟県景観計画区域内で建築行為等を行う場合は、届出が必要となります/docs/keikan.html

・農業振興地域制度について/docs/2205.html

・森林の土地の所有者届、伐採届について/docs/288.html

　また、以下の関係は県ホームページを確認してください。

■県ホームページ

・国土利用計画法にもとづく土地取引の県への届け出について

https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/yochi/1298318518803.html

・大規模開発（2ha以上の開発）に関する県との協議について

https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/yochi/1356757063331.html

・盛土規制法に関する県への手続きについて

https://www.pref.niigata.lg.jp/site/toshiseisaku/moridokeihatsu.html

・森林計画図による森林計画の確認（県オープンデータ）

https://www.pref.niigata.lg.jp/site/chisan/1356783850099.html

（2）メールによる照会（その1）

◆土地の住所と地番しかわからず、ホームページの地図情報サービスで情報収集ができない場合は、市から土地の案内図をデータで提供します。下記を記載したメールを送ってください。

・メール件名:土地案内図の送付希望

・記載事項:土地の住所、地番、照会の目的

（3）メールによる照会（その2）

◆市ホームページ等で確認をしたうえで、さらに照会の必要がある場合は、原則メールで照会してください。これは、電話や窓口では職員がすぐに対応できない場合があることや回答内容の正確さを期するためです。照会に対してはメールで回答しますが、内容によっては電話や窓口対応になる場合があります。また、建設課以外の担当課等から回答する場合もあります。

■照会内容の具体例

・建築基準法上の制限や取扱いの詳細、接道する市道の幅員など

　※調査票等がある場合は回答しますのでデータを送付してください。

・自然公園法による規制の詳細

　※自然公園法に依る規制は複雑ですので具体的な計画がある場合は必ず詳細を照会してください。

・農地法、森林法による規制の詳細

・上下水道に関すること

■開発行為等に係る照会

・開発行為等については、次のファイルの「開発行為等事前相談書」に記載の上、メールで送付してください。

(1)開発行為等事前相談書 (PDF 255KB)

(2)開発行為等に必要な手続き (PDF 89KB)

【建設課代表メールアドレス】

kensetsu@city.myoko.niigata.jp

【電話連絡先】

妙高市建設課　都市計画・建築グループ

各種規制や開発行為に関すること　電話0255-74-0025

建築基準法等に関すること　　　　電話0255-74-0026