◆市内の土地利用に関する都市計画法等の規制や開発行為等について、不動産業者様や開発事業者様などから電話や窓口で照会をいただくことが大変多くなっています。迅速・確実な対応によるサービス向上のために、以下のとおり規制や開発行為等のポイントを掲載するとともに市への照会の手順を定めましたので、それらを確認の上で照会をお願いします。
◆原則、照会はメールでお願いします（ページの最後にアドレスがあります）。また、やむを得ず窓口に来られる場合は、必ず事前に電話でアポイントメントをお願いします。
◆特に、妙高高原地域、妙高地域の照会が多くなっています。以下の地名の照会の際はご注意ください。
・妙高高原地域 : 杉野沢、関川、田口、毛祝坂、田切、二俣、赤倉など
・妙高地域 : 関山など
1．都市計画法等による規制や開発行為等の許可のポイント
◆当市は新井地域、妙高高原地域、妙高地域の3つの地域に分かれており、都市計画法等の規制や開発行為等の取り扱いの概要は次のとおりです。各規制がかかる区域については市ホームページの「e-みょうこうマップ」で確認することができます。
■都市計画区域
・当市の都市計画区域は、新井地域の南部地区、妙高地域の斑尾地区、妙高高原地域の山岳地区を除くほぼすべての居住可能地域が都市計画区域になっています。
■市街化区域、市街化調整区域
・当市の都市計画区域は、区域区分（市街化区域、市街化調整区域）を定めない「非線引き都市計画区域」です。
■用途地域等
・当市の都市計画区域における用途地域は、「新井地域の市街地」にのみ設定されており、新井地域のそれ以外の区域、妙高高原地域全域、妙高地域全域は「無指定地域（白地地域）」となります。
・上記の用途地域内に、「準防火地域」や立地適正化法に基づく「居住誘導区域」「都市機能誘導区域」を設定しています。
・「建築基準法第22条区域」の指定も新井地域の市街地のみに設定されています。
■国立公園、風致地区
・妙高高原地域と妙高地域の一部は国立公園に含まれ、「自然公園法による規制」がかかります。
・妙高高原地域の一部は風致地区に含まれ、当市の「風致地区条例による規制」がかかります。
・建築物や工作物の新増改築、外観や色彩の変更、土地の形状変更、木の伐採など、規制行為を行う場合は、自然公園法は環境省又は市へ、風致地区条例は市へ、許可申請がそれぞれ必要になります。
■建築物等の形態制限
・上記の規制による建築物等の形態制限は次のファイルを確認してください。
(1)建築基準法に基づく制限（容積率・建蔽率・外壁後退・絶対高さ・道路斜線・隣地斜線・北側斜線・日影規制） (PDF 353KB)
(2)風致地区条例/自然公園法による制限（妙高高原地域、妙高地域） (PDF 126KB)
風致地区条例/自然公園法による制限（赤倉地区別図） (PDF 1.19MB)
■その他の建築上の規制等
・【県景観条例】市全域が県景観条例による「県景観計画区域」となっており、建築物や工作物の新増改築、外観や色彩の変更、土地の形質の変更等を行う場合は規制があり、県へ届出が必要です。
新潟県景観計画区域内で建築行為等を行う場合は、届出が必要となります （市ホームページ）
・【土砂災害防止法】土砂災害特別警戒区域で建築行為等を行う場合は規制があります。
・【妙高高原地域広告物等設置指導要綱】
■開発行為の許可・協議・届出
・都市計画法上の開発行為の許可が必要となる規模は、「都市計画区域内は3，000㎡以上、都市計画区域外は1ha以上」となります。「令和8年4月1日以降、都市計画区域内の指定された区域では1，000㎡以上」となります。
・開発行為の許可が必要となる場合は、その申請前に市と「事前協議」を行う必要があります。「令和8年4月1日以降、事前協議の範囲が拡大」され、都市計画区域の内外に関わらず3，000㎡以上（都市計画区域内の指定された区域では1，000㎡以上）の規模の土地や敷地の区画形質の変更や建築物の新築等については、都市計画法上の開発行為の許可が必要でない場合であっても「開発行為等」として市と事前協議が必要となります。
開発許可制度 （市ホームページ）
・国土利用計画法に基づき、「2ha以上の所定の開発行為等やそれに伴う一定規模以上の所定の土地取得」について、県と事前協議が必要になります。
・立地適正化法届出
・その他、農地法や森林法との整合が必要です。(詳述、リンク)
・斑尾条例
■開発行為等に関連する規制
・【盛土規制法】許可申請や届出などは、都市計画法による開発許可を受けた場合は、許可等を受けたものとみなします。・【盛土規制法】市全域が盛土規制法の規制区域であり、新井地域の都市計画用途地域と妙高地域の斑尾地区が「宅地造成等工事規制区域」、それ以外が「特定盛土等規制区域」になり、県へ許可申請や届出が必要です。なお、「造成宅地防災区域」の指定は新潟県内にはありません。
・【県景観条例】市全域が県景観条例による「県景観計画区域」となっており、開発行為を行う場合は県へ届出が必要になります。
新潟県景観計画区域内における行為の届出について (新潟県ホームページ)
・【土壌汚染防止法】3,000㎡以上の土地の形質変更（工事）を行う場合は、県へ届出が必要になります。
・【土砂災害防止法】土砂災害特別警戒区域を開発行為の区域に含むことはできません。
・【県環境条例】事前協議
■土地取引に関する規制等
・国土利用計画法に基づき、「都市計画区域内は5，000㎡以上、都市計画区域外は1ha以上」の土地取得について、県へ届出が必要になります。
・公有地の拡大の推進に関する法律(以下、「公拡法」)に基づき、「都市計画施設（道路、公園、下水道等）区域内等の100㎡以上、都市計画区域内の10,000㎡以上」の土地を有償譲渡する場合は、市へ届出が必要となります。また、「都市計画区域内の100㎡以上」の土地の買取を希望する場合は、市へ申出をすることができます。
・県水源地域の保全に関する条例
2．市への照会の手順
（1）市・県ホームページによる情報収集
◆電話や窓口での照会の前に、市や県のホームページでの情報収集をお願いします。ホームページでは以下の情報を確認することができます。
■市ホームページ
〇地図情報サービス（e-みょうこうマップ）https://myokomap.geogeo.jp/
| 大分類 | 中分類 | 該当レイヤ（内容） |
| 1．暮らしの情報 | ー | ー |
| 2．事業者向け情報 | 道路 | 国県道 |
| 市道網図（市道名、路線番号、市道幅員等） | ||
| 道路位置指定図 | ||
| 建築基準法第42条2項道路図 | ||
| 都市計画道路、都市計画道路（属性） | ||
| 都市計画 | 都市計画区域 | |
| 用途地域、用途地域（属性） | ||
| 風致地区、風致地区（属性） | ||
| 22条区域図 | ||
| 居住誘導区域 | ||
| 都市機能誘導区域 | ||
| 準防火地域 | ||
| 都市計画道路、都市計画道路（属性）【再掲】 | ||
| 国立公園区域図 | ||
| 県立公園区域図 | ||
| 自然保護区域図 | ||
| 埋蔵文化財包蔵地位置図 | ||
| 区域指定図 | 自然保護区域図【再掲】 | |
| 騒音規制法地域指定図 | ||
| 騒音に係る環境基準の類型指定図 | ||
| 振動規制法地域指定図 | ||
| 悪臭防止法地域指定図 | ||
| 農業振興地域 | 農振農用地 | |
| 農振地域界 | ||
| 3．観光情報 | ー | ー |
| 4．防災情報 | 防災情報 | 消火栓位置図 |
| 防火水槽位置図 | ||
| 洪水ハザードマップ | 各河川浸水想定図 | |
| 土砂災害ハザードマップ | 急傾斜地の崩壊（土砂災害警戒区域） | |
| 地すべり（土砂災害警戒区域） | ||
| 土石流（土砂災害警戒区域） |
〇地図情報サービス以外
・除雪計画、格付け別除雪路線図/docs/398.html#rosezu
〇各種記事
・開発行為等の規制を強化する条例の制定について/docs/75230.html
・国立公園において許可又は届出が必要な行為と様式（環境省ホームページ）https://www.env.go.jp/park/apply/basic_01.html
・妙高市風致地区に関すること/docs/58772.html
・農業振興地域制度について/docs/2205.html
・森林の土地の所有者届、伐採届について/docs/288.html
■県ホームページ
・国土利用計画法にもとづく土地取引の県への届け出について
https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/yochi/1298318518803.html
・公拡法に基づく市への届出、申出について
https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/toshiseisaku/1243368085433.html
・大規模開発（2ha以上の開発）に関する県との協議について
https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/yochi/1356757063331.html
・森林計画図による森林計画の確認（県オープンデータ）
https://www.pref.niigata.lg.jp/site/chisan/1356783850099.html
・盛土規制法に関する県への手続きについて
https://www.pref.niigata.lg.jp/site/toshiseisaku/moridokeihatsu.html
・新潟県景観計画区域内における行為の届出について
https://www.pref.niigata.lg.jp/site/toshiseisaku/keikantodokede.html
・土壌汚染対策法について
https://www.pref.niigata.lg.jp/sec/kankyotaisaku/1356818620108.html
（2）メールによる照会（その1）
◆土地の住所と地番しかわからず、ホームページの地図情報サービスで情報収集ができない場合は、市から土地の案内図をデータで提供します。下記を記載したメールを送ってください。
・メール件名:土地案内図の送付希望
・記載事項:土地の住所、地番、照会の目的
（3）メールによる照会（その2）
◆市ホームページ等で確認をしたうえで、さらに照会の必要がある場合は、原則メールで照会してください。これは、電話や窓口では職員がすぐに対応できない場合があることや回答内容の正確さを期するためです。照会に対してはメールで回答しますが、内容によっては電話や窓口対応になる場合があります。また、建設課以外の担当課等から回答する場合もあります。
■照会内容の具体例
・建築基準法上の制限や取扱いの詳細、接道する市道の幅員など
※調査票等がある場合は回答しますのでデータを送付してください。
・自然公園法による規制の詳細
※自然公園法に依る規制は複雑ですので具体的な計画がある場合は必ず詳細を照会してください。
・農地法、森林法による規制の詳細
・上下水道に関すること
■開発行為等に係る照会
・開発行為等については、次のファイルの「開発行為等事前相談書」に記載の上、メールで送付してください。
【照会先メールアドレス】
toshikeikaku@city.myoko.niigata.jp
【電話連絡先】
妙高市建設課 都市計画・建築グループ
各種規制や開発行為に関すること 電話0255-74-0025
建築基準法等に関すること 電話0255-74-0026